Schon seit längerem beobachten wir den Ruf nach einer stärkeren Regulierung und Professionalisierung der Dienstleistungen von Immobilienmaklern. Dies ist eine Reaktion auf die oft minderwertigen Dienstleistungen, bei denen Immobilienmakler oft die Rolle eines bloßen Wegweisers zu der von ihnen zum Verkauf angebotenen Immobilie spielten (und spielen), ohne großen Mehrwert. Urteil des Landgerichts Brünn vom 1. Februar 2, Aktenzeichen: 2019 A 62/164-2017 definierte, welchen Grad an Professionalität Kunden-Verbraucher von Immobilienmaklern als Dienstleister erwarten können.

Tatsächlich ging es in dem Fall um den Verkauf einer Wohnung in Brünn, als die Immobilienagentur in ihrem Angebot angab, dass die Fläche der Wohnung 82 m2 betrage, obwohl sie diese Informationen vom Verkäufer erhielt und sie in keiner Weise überprüfte Weg. Nach dem Verkauf stellte sich heraus, dass die tatsächliche Fläche nur 75 m2 betrug, der Unterschied also etwa 10 % betrug. Wegen solcher Falschinformationen verhängte die tschechische Handelsinspektion gegen die Immobilienagentur ein Bußgeld wegen Verstoßes gegen das in der Satzung vorgesehene Verbot unlauterer Geschäftspraktiken. § 24 Absatz 1 Buchstabe a) des Gesetzes Nr. 634/1992 Slg. über Verbraucherschutz, gegen das die Immobilienagentur anschließend mit einer Verwaltungsklage konterte. Die Immobilienagentur verteidigte sich unter anderem damit, dass der Käufer die Möglichkeit habe, die tatsächliche Fläche der Wohnung zu prüfen (in Zeiten größter Immobiliennachfrage wurden Wohnungen auch ohne Besichtigung an Investoren verkauft).

Das Bezirksgericht Brünn stützte seine Argumentation hauptsächlich auf den Wortlaut des Gesetzes Nr. 634/1992 Slg. über Verbraucherschutz und der Richtlinie 2005/29/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über unlautere Geschäftspraktiken gegenüber Verbrauchern im Binnenmarkt . Es ist jedoch auch möglich, vom Ustan aus zu starten. § 5 des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, wonach: „Wer sich öffentlich oder im Kontakt mit einer anderen Person um die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit als Angehöriger eines bestimmten Berufs oder Status bewirbt, zeigt damit, dass er in der Lage ist, mit der mit seinem Beruf oder Status verbundenen Kenntnis und Sorgfalt zu handeln. Wenn er ohne diese professionelle Sorgfalt handelt, ist das zu seinem Nachteil.“ Es stellt sich also die Frage, welche Fachkenntnisse mit dem Beruf des Immobilienmaklers in Verbindung gebracht werden können und welche nicht. Die inhaltliche Schlussfolgerung des Landgerichts Brünn lautet wie folgt:

„Im Allgemeinen kann ein Immobilienmakler nicht nur als Verwalter einer Datenbank verfügbarer Immobilien angesehen werden, deren Existenz und Aktualisierung einen komfortablen Immobilienerwerb ermöglicht, sondern als wirklich professioneller und daher vertrauenswürdiger Partner in der Erwerb von Immobilien (§ 2 des Gesetzes Nr. 634/1992 Slg. über Verbraucherschutz). Die Konsequenz aus dem Verständnis der Stellung eines Immobilienmaklers als Fachmann im eben genannten Sinne ist zwangsläufig die Annahme von Vertrauen in alle Informationen, die er beim Handel mit Immobilien mitteilt. Für die Richtigkeit dieser Angaben ist daher der Immobilienmakler verantwortlich.“

Das Bezirksgericht Brünn formulierte daher eine scheinbar banale Definition des Umfangs der beruflichen Ausübung des Berufes eines Immobilienmaklers – die Bereitstellung wahrheitsgemäßer Informationen über die verkaufte Immobilie.

Aus der betreffenden Entscheidung des Landgerichts geht nicht hervor, welche privatrechtliche Dimension der Sache zugrunde liegt, also ob der neue Eigentümer der Wohnung gegenüber der Immobilienagentur Schadensersatz in Form der Differenz zwischen dem üblichen Kaufpreis und der fehlenden Wohnung verlangt 7 m2. Schätzungen zufolge könnte der Unterschied im Kaufpreis in der Größenordnung von Hunderttausenden Kronen liegen.

Auch das Landgericht in České Budějovice äußerte sich zur Verantwortung der Immobilienagentur. Hier verglich er sogar die Rolle eines Anwalts und einer Immobilienagentur im Prozess der Immobilienübertragung nebeneinander. Im vorliegenden Fall verfasste der Anwalt zunächst ein ungültiges Angebot zur Ausübung des Vorkaufsrechts (Ungültigkeit wurde wegen Unbestimmtheit festgestellt). Anschließend wurde die betreffende Immobilie ohne Beteiligung des Anwalts, aber unter Beteiligung der Immobilienagentur an einen Dritten übertragen. Der Kaufvertrag wurde für ungültig erklärt und die Immobilienagentur zur Verantwortung gezogen.

Aus der Entscheidung des Bezirksgerichts in České Budějovice vom 10 Nr. 3 Co 2016/8-2179: „Indem die Beklagte ein mangelhaftes Angebot verfasst hat, hat sie gegen ihre Verpflichtung aus § 16 des Anwaltsgesetzes verstoßen, doch das Berufungsgericht gelangte im Einvernehmen mit dem erstinstanzlichen Gericht zu dem Schluss, dass dieser Fehler nicht in einem ursächlichen Zusammenhang stünde auf den vom Kläger geltend gemachten Schaden. Entscheidend ist, dass die Verletzung des Vorkaufsrechts der übrigen Miteigentümer nicht durch die Unterbreitung eines ungültigen Angebots, sondern durch den Abschluss des Kaufvertrages, also ohne Mitwirkung der Beklagten, die an der tatsächlichen Abwicklung nicht beteiligt war, eingetreten ist Verhandlung und Abschluss des Kaufvertrages. Es liegt in der Verantwortung des Immobilienbüros, das im Rahmen der erbrachten Dienstleistungen den Kaufvertrag erstellt hat, dass die Eigentumsübertragung im Rahmen des Vertrags wirksam ist und die beabsichtigten Folgen zeitigen kann."

Im Lichte der oben genannten Entscheidung des Bezirksgerichts Brünn können wir feststellen, dass die Immobilienagentur nicht nur die Informationen der Immobilieneigentümer, sondern auch frühere Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit der Immobilie prüfen sollte.

Der Vollständigkeit halber kann hinzugefügt werden, dass der Entscheidung des Bezirksgerichts in České Budějovice der Beschluss des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik - Senat vom 30. Mai 5.2017, Aktenzeichen: Nr. 25 Cdo 3390/2016, das sich jedoch in erster Linie der Verantwortung des Anwalts und dem ursächlichen Zusammenhang mit dem daraus resultierenden Schaden widmet. In der Sache bestätigt dieser Beschluss des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik die Richtigkeit der Schlussfolgerungen des Bezirksgerichts in České Budějovice.

Quelle: epravo

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