In der Rechtspraxis kommt es zunehmend vor, dass eine juristische Person eine Wohnung vermietet. Ein falsches Verständnis dieses Vertragsverhältnisses kann insbesondere für den Wohnungseigentümer sehr negative Folgen haben. In diesem Beitrag werde ich versuchen, die grundlegenden Überlegungen bei der Formulierung eines konkreten Vertrags darzulegen.
Der Oberste Gerichtshof hat bereits im Jahr 2006 entschieden, dass eine juristische Person keinen Wohnungsmietvertrag abschließen kann [1]., und das liegt daran, dass die juristische Person keinen Wohnraum benötigt. Obwohl diese Entscheidung von der Rechtsgemeinschaft mit gemischten Gefühlen aufgenommen wird, wurde sie von der Justiz noch nicht aufgehoben. In der oben genannten Entscheidung beurteilte das Oberste Gericht den mit einer juristischen Person geschlossenen Mietvertrag für eine Wohnung als ungültig im Sinne des Ustan. § 39 des Gesetzes Nr. 40/1964 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung vom 31. Nach der geltenden Gesetzgebung ist es jedoch richtig, dass Klagen als gültig und nicht als ungültig angesehen werden sollten [2].. Gemäß der nachfolgenden Bestimmung von § 575 des Gesetzes Aus dem Gesetz Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch in der jeweils gültigen Fassung (im Folgenden „Bürgerliches Gesetzbuch“ genannt) kann abgeleitet werden, dass auch wenn eine juristische Person einen Vertrag abschließt, der in Inhalt und Form einem Mietvertrag für eine Wohnung entspricht, es wird als Mietvertrag gewertet, und zwar allgemein im Sinne von ustan. § 2201 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder über die Vermietung geschäftsmäßig genutzter Räume nach der Satzung. § 2307 BGB, je nachdem, zu welchem Zweck die juristische Person die Wohnung sonst noch nutzt. Diese Beurteilung ist besonders wichtig im Hinblick auf die Gültigkeit der Vereinbarung der Parteien im Hinblick auf die dispositive Natur und Wirksamkeit der Bestimmungen einzelner Vertragsarten. Nach den allgemeinen Bestimmungen muss in den Fällen vorgegangen werden, in denen der Zweck des Mietvertrags nicht darin besteht, eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben, z. B. wenn er als Bürowohnung oder zur vorübergehenden Unterbringung von Arbeitnehmern genutzt werden kann (sofern diese unbefristet beschäftigt sind). Wohnsitz in einer anderen Gemeinde). Es wäre kein Raum, in dem eine juristische Person ihre Geschäftstätigkeit ausübt, selbst wenn es sich um eine mit der Geschäftstätigkeit verbundene Wohnung handeln würde. Die Absicht, mit der eine juristische Person eine Wohnung mietet, spiegelt sich nicht nur in der Auslegung des Mietverhältnisses zwischen Eigentümer und juristischer Person wider, sondern auch in anderen mit der Wohnung verbundenen Vertragsverhältnissen. Um die Interessen insbesondere des Wohnungseigentümers, der aus den unten genannten Gründen das schwächste Glied in der Kette der Rechtsbeziehungen sein kann, angemessen zu wahren, ist es von Anfang an notwendig, diese Absicht zu kennen.
Eine juristische Person kann die Wohnung in erster Linie als Sitz nutzen und darin Büros haben. Diese Nutzung bringt die geringstmöglichen rechtlichen Risiken mit sich, möglicherweise dadurch, dass das Gebäude aus baurechtlicher Sicht nur für den im Genehmigungsbeschluss festgelegten Zweck genutzt werden darf [3].. Erfüllt die Wohnung nicht die bautechnischen Anforderungen an Büroräumlichkeiten, ist eine solche Nutzung nicht möglich.
Vielfältiger und weniger klar ist die zweite Art der Wohnungsnutzung, die alle Situationen umfasst, in denen die Wohnung zur Nutzung überlassen, also an einen Dritten vermietet wird und somit ein sekundäres Rechtsverhältnis entsteht. In diesen Situationen muss bereits über die Situation des Wohnungseigentümers nachgedacht werden, da dieser in keinem Vertragsverhältnis mit diesem Dritten steht. Am häufigsten handelt es sich um die gewerbliche Vermietung einer Wohnung an eine andere Person. Dieses Konzept wird in der irrigen Annahme verwendet, dass der Eigentümer, wenn er die Wohnung an eine juristische Person vermietet, einen Untermietvertrag mit einer anderen natürlichen Person abschließen kann. Der Kern dieser Untermietverhältnisse liegt auf der Hand und dient dazu, sicherzustellen, dass die Wohnungseigentümer die im Untermietverhältnis nicht verankerten zwingenden Rechte der Mieter, insbesondere die Verjährung von Kündigungsgründen, nicht beachten müssen. In solchen Fällen handelt es sich um eine Rechtsumgehung, die keinen Rechtsschutz genießt. Das Verhältnis zwischen der juristischen Person und der letzten natürlichen Person wird als Wohnungsmietvertrag betrachtet. Allerdings kann der Schutz des Mieters – einer natürlichen Person – mit den Interessen des Wohnungseigentümers kollidieren. Das Vertragsverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und der juristischen Person kann wesentlich einfacher gekündigt werden als das Verhältnis zwischen der juristischen Person und dem Endmieter. Im Extremfall kann es vorkommen, dass der Mieter die Miete ordnungsgemäß nicht an den Eigentümer, sondern an eine juristische Person zahlt und diese dem Eigentümer nichts zahlt. Seitens der juristischen Person handelt es sich hier natürlich um eine ungerechtfertigte Bereicherung, der Eigentümer kann nur hoffen, dass die juristische Person sie ausgibt, ohne dass es eines Gerichtsverfahrens bedarf. Es besteht daher die Möglichkeit, seitens des Eigentümers ein ausreichendes vertragliches Sicherungsinstrument zu empfehlen, beispielsweise eine der Satzung ähnliche finanzielle Garantie. § 2254 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Möglichkeit der Abtretung des Mietvertrages gemäß dem Ustan zu vereinbaren. § 1895 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird zwischen einer juristischen Person und dem Endmieter für den Eigentümer der Wohnung geschlossen, wenn der Vertrag zwischen dem Eigentümer und der juristischen Person gekündigt wird. Hier ist jedoch die Mitwirkung des Endmieters erforderlich, ohne dessen Zustimmung der Vertrag nicht übertragen werden kann.
Ähnlich verhält es sich, wenn die Wohnung als Büro genutzt werden soll. Auch hier handelt es sich um ein Mietverhältnis zwischen einer juristischen Person und der letzten natürlichen Person – einem Arbeitnehmer, allerdings moderiert durch ustan. § 2297 a. ObčZ. Schließlich kann die Wohnung von einer juristischen Person zum Zweck der vorübergehenden Unterbringung ihrer Mitarbeiter genutzt werden. Dabei richtet sich das Vertragsverhältnis zwischen der juristischen Person und dem Wohnungsnutzer nach den Bestimmungen des § 2326 BGB. Die Risiken für den Wohnungseigentümer sind praktisch die gleichen wie bei einer klassischen Wohnungsmiete.
Möchte der Eigentümer seine Wohnung daher an eine juristische Person vermieten, können wir bei der Wahl des Vertragspartners nur zu höchster Umsicht raten. Denn er kann leicht in eine problematische Situation geraten, aus der nur ein langer und teurer Weg führt.
Quelle: epravo
Das Team der Anwaltskanzlei Vych & Partners, s.r.o
[1]. Urteil des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik vom 26. Oktober 10, Aktenzeichen. Stempel 2006 Cdo 26/1973
[2]. Siehe Ustan. § 574 des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, in der jeweils gültigen Fassung
[3]. Siehe Ustan. 126 des Gesetzes Nr. 183/2006 Slg., Baugesetz, in der jeweils gültigen Fassung
