Das Eigentumsrecht an einer in einem öffentlichen Register eingetragenen unbeweglichen Sache wird durch die Eintragung in ein solches Register erworben, wenn diese Eintragung grundsätzlich konstitutiven Charakter hat. Die Wirkungen der Hinterlegung von Eigentumsrechten treten rückwirkend ein. Dieses Konstrukt fand seinen Niederschlag in der Gesetzgebung vor der Neukodifizierung des Privatrechts1 und es ist darin auch jetzt noch enthalten, nur so spezifiziert, dass nicht mehr das Datum der Einreichung des Vorschlags maßgebend ist, sondern sein Zeitpunkt, der durch die Zeitangabe über die Abgabe des Vorschlags minutengenau erfasst wird.2
Mit dem Erwerb des Eigentumsrechts erwirbt der neue Eigentümer auch die mit der Sache verbundenen Rechte und Pflichten sowie die mit der Immobilie verbundenen Mängel.3 Dies ist Ausdruck des Grundsatzes der einheitlichen Eigentumsübertragung, also der Rechtsnachfolge ex lege4. Der Zeitpunkt, zu dem die Eigentumsrechte auf den neuen Eigentümer übergehen, ist klar angegeben. Komplizierter ist es bei anderen Rechten und Pflichten, die mit der übertragenen Immobilie verbunden sind. Zwischen der Einreichung des Antrags auf Hinterlegung des Eigentumsrechts im Liegenschaftskataster und der Entscheidung über den Antrag können sich viele Situationen ergeben, die operativ gelöst werden müssen, von Schadensereignissen über die Zahlung der Miete bis hin zu Steuerpflichten. Im Falle einer Unterbrechung des Katasterverfahrens aufgrund eines Gültigkeitskonflikts des Übertragungsvertrags kann die Übergangsfrist recht lang sein. Im Folgenden konzentrieren wir uns auf einige Probleme, mit denen sich der Übertragende und der Übernehmende in der Zwischenzeit befassen können.
Der erste Punkt ist die Frage Übergang der Gefahr von Sachschäden. Die Parteien des Übertragungsvertrages können zunächst den Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie vereinbaren. Wenn sie es tun, die Gefahr einer Beschädigung der Sache geht ab dem vereinbarten Zeitpunkt auf den Käufer über, unabhängig davon, ob die Sache tatsächlich übergeben wird.5 Das Gesetz gibt jedoch keine expliziten Anweisungen, wie bei Fehlen einer solchen Vereinbarung vorzugehen ist. Aus unserer Sicht wird es erforderlich sein, bei der Anwendung der allgemeinen Kaufbestimmungen, insbesondere der Bestimmungen des § 2121 BGB, vorzugehen6, nach Angaben des Käufers Das Risiko einer Beschädigung der Sache geht mit der Übernahme über, oder ab dem Zeitpunkt, an dem der Verkäufer dem Käufer die Verfügung über die unbewegliche Sache gestattet hat.
Die zweite Frage ist Verteilung von Früchten und Vorteilen. Haben die Parteien den Zeitpunkt der Übergabe der unbeweglichen Sache vereinbart, Die Früchte und Vorteile der Immobilie gehören ab dem vereinbarten Übernahmezeitpunkt auch dem Erwerber.7 In Bezug auf die Vorteile von Immobilien ist es notwendig, sich an die allgemeine Regelung des Kaufvertrags, insbesondere an die Ustan, zu halten. § 2082 BGB, da keine besondere Regelung besteht. Gemäß dieser Bestimmung gilt für den Fall, dass der Käufer das Eigentumsrecht erwirbt, bevor er die Sache übergeben hat, der Verkäufer bis zum Zeitpunkt der Übergabe der Sache an den Käufer als Verwahrer. Im Hinblick auf die Art des Hinterlegungsverfahrens wird es in der Regel Situationen geben, in denen der Erwerber (Käufer) das Eigentumsrecht vor der Übergabe der unbeweglichen Sache erwirbt, da über den Erwerb des Eigentumsrechts rückwirkend entschieden wird. Der Veräußerer hat als Verwahrer die Pflicht, die unbewegliche Sache pfleglich zu behandeln und den Eintritt von Schäden zu verhindern. Seine Stellung unterscheidet sich von der des Sachverwalters im Sinne des Ustan. § 1400 An. Allerdings gelten diese Bestimmungen nicht für die Verwahrung, und der Verwahrer hat daher im Umgang mit Immobilien grundsätzlich weniger Befugnisse, als er als deren Verwalter hätte.8 Bei der Übergabe der unbeweglichen Sache (bzw. nachdem dem Käufer gestattet wurde, über die unbewegliche Sache zu verfügen) soll dem Käufer auch das hinzugefügt werden, was der unbeweglichen Sache hinzugefügt wurde, in diesem Fall ihre Früchte (z. B. landwirtschaftliche Produkte) und Vorteile (Miete). ).9 Die Miete wird nur in Höhe der Forderungen ausgezahlt, die nach dem Datum der Einreichung des Vorschlags zur Hinterlegung des Eigentumsrechts im Immobilienkataster entstanden (nicht zahlbar) sind. Ebenso geht der Schadensersatzanspruch nur dann zu Lasten (oder Vorteilen) des Übertragenden, wenn er vor der Einreichung des Antrags auf Hinterlegung des Eigentumsrechts im Liegenschaftskataster entstanden ist. Der Halter hat Anspruch auf Ersatz der durch die Pflege der Sache entstandenen Kosten. Allerdings steht ihm nur in den Regelfällen eine Vergütung zu, so dass dieser Anspruch ad hoc zu prüfen ist.
Die oben genannten Abwicklungsverfahren entsprechen dem allgemeinen Grundsatz, dass zum Eigentumsrecht auch das Recht auf die Früchte und Vorteile der Sache gehört. Im Gegenteil, hör auf. § 2130 BGB weicht von diesem allgemeinen Grundsatz ab, da er dem ursprünglichen Eigentümer der Sache das Recht auf Früchte und Vorteile auch für die Zeit einräumt, in der er nicht mehr Eigentümer ist, die unbewegliche Sache aber noch nicht übergeben wurde .
Interessant ist auch die Frage nach den Rückwirkungen der Hinterlegung von Eigentumsrechten Steuer- und buchhalterische Sicht.
Die Buchhaltungsvorschriften sehen vor, dass im Liegenschaftskataster eingetragene Immobilien vom neuen Eigentümer ab dem Tag der Einreichung des Antrags auf Hinterlegung des Eigentumsrechts beim zuständigen Katasteramt verbucht werden müssen. Bis zur Entscheidung über die Hinterlegung des Eigentumsrechts an der betreffenden unbeweglichen Sache besteht die Möglichkeit, dass dem Vorschlag im Verfahren nicht stattgegeben wird und die Übertragung des Eigentumsrechts nicht erfolgt, sowie die Bedingung des Erwerbs von Rechtsansprüchen Auswirkungen der Hinterlegung im Liegenschaftskataster werden in der analytischen Buchführung, in den Inventarverzeichnissen und in der Anlage zum Jahresabschluss ausgewiesen.10
Die Frage der Mehrwertsteuer wird völlig unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentumsrechts gelöst. Maßgeblich ist das Datum der Übergabe der Immobilie an den Erwerber zur Nutzung oder das Datum der Zustellung der Mitteilung über das Datum der Eintragung des Eigentumswechsels, je nachdem, welcher dieser Tage zuerst eintritt.11
Bei der Einkommensteuer herrscht die Meinung vor, dass der Zeitpunkt der Hinterlegung des Eigentumsrechts im Liegenschaftskataster entscheidend ist. Die Bestimmung des entscheidenden Zeitpunkts ist nur dann wichtig, wenn der Antrag auf Hinterlegung vor dem 31. Dezember eingereicht wird, die Entscheidung über den Vorschlag jedoch erst im darauffolgenden Jahr getroffen wird.
Schließlich enthält die Immobiliensteuer auch eine gesetzliche Sonderregelung, bei der der Steuerpflichtige ab dem 1. Januar des jeweiligen Kalenderjahres Eigentümer der Immobilie ist.12 Gleichzeitig gilt aber auch, dass über die Erlaubnis nicht bis zum 31. Dezember des Jahres entschieden wurde, in dem der Antrag auf Hinterlegung des Eigentumsrechts beim Liegenschaftskataster gestellt wurde, was Anlass dazu gibt Recht ist der Steuerpflichtige verpflichtet, für die unbewegliche Sache, die Gegenstand der Hinterlegung des Eigentumsrechts war, spätestens am Ende des dritten Kalendermonats, der auf den Kalendermonat folgt, in dem die Hinterlegung des Eigentumsrechts eingetragen wurde, eine Steuererklärung abzugeben das Liegenschaftskataster. Der Steuerpflichtige gibt die Steuererklärung für den Steuerzeitraum ab, der auf das Jahr folgt, in dem die Rechtswirkungen der Einlage entstanden sind.13
Wie sich aus den geschilderten Sachverhalten und einzelnen gesetzlichen Regelungen ergibt, sind die gesetzlichen Regelungen durchaus nicht einheitlich in der Art und Weise, wie sie die Besonderheit namens „Rückwirkungen der Hinterlegung von Eigentumsrechten an unbeweglichem Vermögen". Unklarheiten, mangelnde Transparenz und Inkonsistenz bei der Lösung dieses Problems bereiten in der Regel keine Schwierigkeiten, da das Hinterlegungsverfahren in der Regel etwa 25 bis 30 Tage dauert und es nicht notwendig ist, tiefer darüber nachzudenken, welche Rechte der Übertragende und der Erwerber hat . Allerdings kommt es in Ausnahmefällen bei längerfristigen Übertragungen zu erheblicher Rechtsunsicherheit sowohl auf Seiten des Übertragenden als auch auf Seiten des Erwerbers.
Quelle: epravo
Das Team der Anwaltskanzlei Vych & Partners, s.r.o
Kommentare:
[1]. Siehe Ustan. § 2 Absatz 3 des Gesetzes Nr. 265/1992 Slg., über die Eintragung des Eigentums und anderer materieller Rechte an Immobilien.
[2]. Siehe Ustan. § 10 des Gesetzes Nr. 256/2013 b., über das Liegenschaftskataster (Katastergesetz)
[3]. Siehe Ustan. § 1105 bis § 1107 des Gesetzes C. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch in der jeweils gültigen Fassung (im Folgenden „Bürgerliches Gesetzbuch“ genannt)
[4]. FREIWILLIGE, Eva. § 1106 [Folgen des Eigentumserwerbs]. In: SPÁČIL, Jiří, DOBROVOLNÁ, Eva, HANDRLICA, Jakub, HOLEJŠOVSKÝ, Josef, HORÁK, Tomáš, HRABÁNEK, Dušan, KRÁLÍK, Michal, LASÁK, Jan, NOVOTNÝ, Marek, PETR, Bohuslav, PIHERA, Vlastimil, RICHTER, Tomáš, VRZALOVA, Lenka. Bürgerliches Gesetzbuch III. Wirkliche Rechte (§ 976–1474). 1. Auflage. Prag: CH Beck Verlag, 2013, S. 356.
[5]. Siehe Ustan. § 2130 des Bürgerlichen Gesetzbuches
[6]. Siehe Ustan. § 2131 des Bürgerlichen Gesetzbuches
[7]. Siehe Ustan. § 2130 des Bürgerlichen Gesetzbuches
[8]. Siehe PIHERA, Vlastimil. § 1400 [Definition der Verwaltung fremden Vermögens]. In: SPÁČIL, Jiří, DOBROVOLNÁ, Eva, HANDRLICA, Jakub, HOLEJŠOVSKÝ, Josef, HORÁK, Tomáš, HRABÁNEK, Dušan, KRÁLÍK, Michal, LASÁK, Jan, NOVOTNÝ, Marek, PETR, Bohuslav, PIHERA, Vlastimil, RICHTER, Tomáš, VRZALOVA, Lenka. Bürgerliches Gesetzbuch III. Wirkliche Rechte (§ 976–1474). 1. Auflage. Prag: CH Beck Verlag, 2013, S. 1152.
[9]. Siehe Ustan. § 2403 des Bürgerlichen Gesetzbuches
[10]. Siehe Ustan. § 56 Absatz 10 der Verordnung Nr. 500/2002 Slg., das einige Bestimmungen des Gesetzes Nr. umsetzt. 563/1991 Slg., zur Buchhaltung: „Bei der Übertragung des Eigentums an einer im Liegenschaftskataster pfandpflichtigen Immobilie wird die Immobilie zum Zeitpunkt der Zustellung des Hinterlegungsvorschlags an das Katasteramt bilanziert.“ Die Bedingungen für den Erwerb der Rechtswirkungen der Hinterlegung im Liegenschaftskataster sind in den analytischen Konten, in den Inventarverzeichnissen und in der Anlage zum Jahresabschluss anzugeben.
[11]. Siehe Ustan. § 21 Absatz 2 des Gesetzes C. 235/2004 Slg., über die Mehrwertsteuer, in der jeweils gültigen Fassung
[12]. Siehe Ustan. § 2, § 8 und § 13b des Gesetzes. C. 338/1992 Slg. zur Grundsteuer in der jeweils gültigen Fassung
[13]. Siehe Ustan. § 13a Absatz 11 des Gesetzes C. 338/1992 Slg. zur Grundsteuer in der jeweils gültigen Fassung
