Die Übergabe der Bauarbeiten stellt einen entscheidenden Meilenstein im Prozess der Realisierung dar. In einer idealen Welt sollte dies der letzte rechtliche und tatsächliche Akt sein. Die Realität, der auch das Gesetz Rechnung trägt, ist jedoch, dass Bauleistungen regelmäßig übergeben werden, wenn sie noch nicht fertiggestellt sind.
Nach den gesetzlichen Regelungen, von denen vertraglich abgewichen werden kann, ist der Kunde in diesem Fall nicht berechtigt, die Abnahme der Leistung zu verweigern es weist nur vereinzelt geringfügige Mängel auf, die einzeln oder in Kombination mit anderen die Nutzung des Gebäudes weder funktionell noch ästhetisch verhindern noch wesentlich einschränken. Im Folgenden analysieren wir, bei welchen Mängeln die Abnahme des Werkes verweigert werden kann und bei welchen nicht.
Defekt oder unerledigte Angelegenheit?
Zunächst ist zu klären, was ein „Werkmangel“ ist. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich hierbei um Abweichungen in der Ausführung der Arbeiten von dem, was im Vertrag vereinbart wurde oder gesetzlich vorgeschrieben ist. In Werkverträgen taucht regelmäßig die Formulierung „Mängel und unfertige Arbeiten“ auf. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (das ansonsten die Regelungen des Werkvertrags umfassend regelt) begegnet uns der Begriff der unerledigten Angelegenheit jedoch nicht.
Eine Unvollständigkeit, also etwas, das fehlt, wird in der Rechtswelt ebenso wie ein Mangel betrachtet. Wenn ich beispielsweise im Vertrag zustimme, dass ich ein Haus bauen lassen möchte, bei dem keine Fenster eingebaut sind, dann ist die Übergabe des Hauses ohne eingebaute Fenster keine mangelhafte Leistung im rechtlichen Sinne. Der Auftragnehmer ist nicht zur Lieferung der Fenster verpflichtet, der Auftraggeber ist nicht berechtigt, die Bauübernahme wegen nicht eingebauter Fenster zu verweigern.
Kleiner Fehler
Das Gesetz legt nicht fest, was als geringfügige Mängel gelten kann, sodass wir uns nur an früheren Gerichtsentscheidungen orientieren können. Nach vier Entscheidungen des Amtsgerichts in verschiedenen Städten kann es sich beispielsweise um Folgendes handeln:
schlechte Zugänglichkeit der Lüfter- und Fußbodenheizungssteuerung,
schiefes Futter,
schlechter Putz,
schmutziger Kühler,
beschädigte Treppen,
beschädigte Türrahmen,
fehlende Reinigung des Gebäudes und der Wände nach Elektroarbeiten,
verschmierter Kleber,
unebene Fugen zwischen Fliesen,
unbemalte Säulen im Pavillon,
fehlende Endbehandlung des Betons mit einer Anti-Graffiti-Beschichtung,
unvollendete Landschaftsgestaltung von Gebieten,
ob eine Überprüfung der Elektroinstallation durchgeführt werden soll oder nicht,
In der Fachliteratur wird z. B. auch erwähnt unzureichende Fensterabdichtung, wellige Fensterbänke (1) oder beschädigte Ecken in Räumen, die gereinigt und neu gestrichen werden müssen (2).
Ein seltener Defekt
Abgesehen davon, dass es sich nur um einen geringfügigen Mangel handeln kann, muss dieser geringfügige Mangel auch einmalig sein. Auch hier muss die „Einzigartigkeit“ in einer bestimmten Situation für ein bestimmtes Gebäude beurteilt werden, wobei sie von der Größe und Beschaffenheit des Gebäudes abhängt. Ansonsten kommen der Bau eines Einfamilienhauses und der Bau eines Gewerbehauses oder Bürogebäudes in Betracht. Z.B. Das Verfassungsgericht stellte fest, dass 557 offensichtliche Mängel und unvollständige Arbeiten beim Umbau des Hotels nicht als isolierte Mängel angesehen werden können (Entscheidung des Verfassungsgerichts, Aktenstempel I. ÚS 645/2000).
Unmöglichkeit, das Gebäude funktional oder ästhetisch zu nutzen
Das dritte Kriterium, das ein Mangel eines Bauwerks erfüllen muss, damit die Abnahme des Bauwerks nicht verweigert werden kann, besteht darin, dass der Mangel weder die Nutzung des Bauwerks in funktionaler noch ästhetischer Hinsicht ausschließt und auch nicht verhindert wesentlich eingeschränkt. Wir empfehlen, den Nutzungszweck des Gebäudes bereits im Werkvertrag detailliert zu beschreiben. Der Kunde hat andere Anforderungen an ein Einfamilienhaus, andere Anforderungen an ein Verwaltungsgebäude, andere als ein Luxushotel.
Als nutzungshemmende Mängel gelten beispielsweise erhebliche Schäden an der Fassade oder erhebliche Undichtigkeiten im Innenraum, die zum Stillstand der Hälfte des Gebäudes führen. Es ist unvorstellbar, dass ein Gast in ein undichtes Hotelzimmer einquartiert wird.
An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass die Möglichkeit der vertragsgemäßen Nutzung des Werkes nicht mit der Möglichkeit der Nutzung des Werkes aufgrund der Entscheidung der Baubehörde gleichzusetzen ist. Zur Erfüllung der Verpflichtung aus dem Vertrag ist der wesentliche Verwendungszweck im Werkvertrag festzulegen (siehe Urteil des Stadtgerichts Prag, Aktenzeichen 21 Co 135/2020-378).
Die Einholung einer Bau- (oder Genehmigungs-)Entscheidung ist eine Bauphase, in der Regel eine von vielen, für die der Auftragnehmer verantwortlich ist. Im Genehmigungsverfahren wird festgestellt, ob der Bau gemäß der erteilten Genehmigung ausgeführt wurde und ob der resultierende Bau mit der Baudokumentation übereinstimmt. Dabei wird auch die Einhaltung der Vorgaben der jeweiligen Behörden überprüft. Es handelt sich also um gesetzlich festgelegte Voraussetzungen für die Nutzung des Gebäudes. Das ästhetische Niveau wird von der Baubehörde nicht bewertet und die funktionale Seite kann ganz anders sein.
Ein Gebäude, das das Genehmigungsverfahren nicht erfolgreich bestanden hat, kann (mit Ausnahme der Versuchsbetriebsanstalt) nicht genutzt werden und weist daher offensichtlich einen Mangel auf, weshalb der Kunde die Übernahme verweigern kann.
Allerdings bedeutet auch der Erhalt des Genehmigungsbescheides bzw. der Genehmigung nicht, dass das Gebäude im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches, also entsprechend dem Wortlaut des konkreten Vertrages, funktionell und ästhetisch genutzt werden kann. Der Genehmigungsbeschluss ist somit eine, aber nicht die einzige Voraussetzung für die mögliche Nutzung des Bauwerks.
Der Kunde ist im Vorteil
Der Gesetzgeber hat die Regeln gegenüber dem Auftragnehmer recht streng festgelegt. Für die Verweigerung der Werkübernahme durch den Kunden reicht es aus, dass ein Mangel nicht auch nur eines der oben genannten Kriterien erfüllt. Ein Mangel wird nicht geringfügig, sondern grundlegend sein – er kann zurückgewiesen werden. Es treten mehrere kleine Mängel auf – können zurückgewiesen werden. Jeder Mangel, und sei er auch nur ein einziger, steht der Nutzung schon aus ästhetischer Sicht entgegen – die Abnahme kann verweigert werden.
Andererseits sieht sich der Gesetzgeber bei Bauarbeiten mit der Realität konfrontiert, dass ein perfekt fertiggestelltes Gebäude eine seltene Erscheinung ist. Auf diese Weise wird den Auftragnehmern entgegengekommen. Uns ist keine andere Situation in der Rechtsordnung bekannt, in der der Kunde zur Übernahme einer unfertigen Bestellung, also einer unfertigen Sache, verpflichtet wäre.
Literatur:
(1) HORAK, Pavel. § 2628 [Gebäudeübernahme]. In: HULMÁK, Milan et al. Bürgerliches Gesetzbuch VI. Obligatorisches Recht. Besonderer Teil (§ 2055–3014). 1. Auflage. Prag: CH Beck, 2014, S. 1128, Rand. Nr. 5.
(2) MAREK, Karel, Lukáš KLEE, Vojtěch HRADEČNÝ, Anastázie JEGOROVÁ, Roman TUREK, Veronika HOUROVÁ, Tomáš KALENSKÝ und Vladimír LUPTÁK. § 2628 [Gebäudeübernahme]. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA et al. Bürgerliches Gesetzbuch: Kommentar, Band VI, (§ 2521-3081). Wolters Kluwer
Source: KONSTRUKCE.cz
