Ermittlung der Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Nutzung einer Immobilie

Geschrieben von: 10. 4. 2024
Aktualisierung: 26

Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter erfolgt die Beendigung in der Regel durch deren Vereinbarung, in deren Rahmen die Vertragsparteien ihre Verpflichtungen, einschließlich der Höhe des Restmietbetrags zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, begleichen. Was aber, wenn das Mietverhältnis durch eine einseitige Klage in Form einer Kündigung des Vermieters wegen schlechter Zahlungsmoral des Mieters endet und der Mieter den Auszug verweigert und gleichzeitig die Miete nicht zahlt? In einem solchen Fall wählt der Vermieter eine Lösung in Form einer Räumungsklage mit anschließender Vollstreckung der Entscheidung. Allerdings dauert dieser Prozess Monate, manchmal sogar Jahre. Da die vertragliche Grundlage für die Höhe des Entgelts für die Nutzung der Immobilie nicht mehr besteht, stellt sich die Frage, welcher Betrag der ungerechtfertigten Bereicherung für diesen Zeitraum durch den unredlichen Nutzer seiner Immobilie dem Vermieter zusteht, wenn die Ausgabe der Eine andere Bereicherung als durch Geld ist in dieser Situation kaum möglich.

Es besteht kein Zweifel daran, dass die beschriebene Situation als ungerechtfertigte Bereicherung angesehen werden muss der unbefugte Benutzer des Eigentums bereichert es auf Kosten seines Eigentümers durch die unentgeltliche Nutzung der betreffenden Sache und gleichzeitig ist der Rechtsgrund, also das Mietverhältnis, bereits weggefallen oder nie ordnungsgemäß begründet worden. Der Eigentümer der Immobilie erscheint dann in der Position des Verarmten, denn nach der Beendigung des Mietvertrags werden seine Immobilienwerte vom damaligen Mieter in der Position des Bereicherten ohne Bezahlung genutzt, obwohl der Vermieter dies sonst tun könnte seine Räumlichkeiten einem anderen, ordnungsgemäß zahlenden Mieter zur Vermietung überlassen.

Gesetzliche Regelung bis 1.1.2014

Die Rechtsprechung ist stets davon ausgegangen, dass in einem solchen Fall (im Regelfall) die monetäre Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks ohne Rechtsgrund bemessen wird. die übliche Höhe der Miete die für die Nutzung gleicher oder ähnlicher Immobilien an einem bestimmten Ort, zu einer bestimmten Zeit und unter vergleichbaren Bedingungen entstehen (vgl Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 15. Juni 6, Az. Stempel 1999 Cdo 25/2578, weiter z.B. Urteile des Obersten Gerichtshofs vom 17, Az. Stempel 7 Cdo 2008/30, datiert 5484. September 2007, Akten-Nr. Stempel 2 Cdo 9/2009, bzw. vom 28. April 2777, Akten-Nr. Stempel 2009 Cdo 14/4). Um diesen „üblichen“ Preis zu ermitteln, muss das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen.

Aktuelle Gesetzgebung

Bürgerliches Gesetzbuch Ab 2012 wurde in dieser Ausgabe jedoch eine neue Bestimmung eingeführt. Dies gilt gemäß § 2999 Abs. 2 Hat der Verarmte seine Leistungen gegen Entgelt erbracht, so ist eine Entschädigung in Höhe dieses Entgelts zu leisten. In der Praxis bedeutet dies, dass, wenn der verarmte Vermieter während des Bestehens des Mietvertrages eine Immobilie zu einem bestimmten Preis zur Miete zur Verfügung gestellt hat, bei späterem Wegfall dieses Rechtsgrundes die Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung auf der Grundlage des ausgehandelten Preises ermittelt wird durch diesen Mietvertrag.

Im begründeten Gutachten zur Aufnahme dieser Regelung in das Zivilrecht heißt es, dass, wenn die Leistung gegen Entgelt erbracht wurde, sei es aufgrund eines ungültigen Vertrages oder im Rahmen einer nachträglich aufgehobenen Verpflichtung, für den Verarmten nachträglich kein berechtigter Anspruch mehr bestehe Schadensersatz in Höhe des üblichen Preises, und es wird daher vorgeschlagen, ihm Schadensersatz in Höhe des im später aufgehobenen Vertrag vereinbarten Preises zu gewähren. Nach Satz 2 der vorgenannten Vorschrift gilt der oben genannte Maßstab nicht, wenn die Vergütung den Charakter eines Grundes für die Unwirksamkeit des Vertrages oder eines Grundes für die Aufhebung der Verpflichtung hat oder wenn die Höhe der Vergütung durch einen solchen Grund erheblich beeinträchtigt wurde.

Aktuelle Rechtsprechung

Obwohl diese Bestimmung des Zivilrechts ab dem 1 in Kraft tritt, Bei der Lösung der geschilderten Situation greifen die tschechischen Gerichte immer noch auf die ständige Rechtsprechung aus der Zeit zurück, als das Bürgerliche Gesetzbuch Nr. 89/2012 Slg. in Kraft trat. wurde nicht geboren und das tschechische Recht enthielt keine entsprechende Bestimmung.

Wir verweisen beispielsweise auf eine aktuelle Resolution des Verfassungsgerichtshofs vom 15. März 3, I. ÚS 2022/530. Die Sachlage ergab, dass die Beklagte aufgrund der Vereinbarung vom 22. Oktober 10 berechtigt war, das Grundstück gegen eine Gebühr von 2014 CZK pro Saison zum Zweck des Betriebs einer Skipiste zu nutzen. Nach der Beendigung der Verpflichtung aus dem Vertrag forderte der Kläger den Beklagten zur Räumung des Grundstücks auf, der ihn jedoch weiterhin nutzte und dem Kläger für die Nutzung nur einen Betrag von 50 CZK pro Saison zahlte. Daher verklagte der Kläger den Beklagten auf Zahlung eines Betrags von 000 CZK als ungerechtfertigte Bereicherung für die Nutzung des besagten Grundstücks ohne Rechtsgrund in der Form und Höhe, die den Rückständen für zwei Zahlungen von „Mieten“ gemäß dem Vorstehenden entsprach Vertrag um die tatsächlich gezahlten Zahlungen in Höhe von 4,- CZK gemindert.

Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass der Beklagte das Grundstück zwar illegal genutzt habe, die tatsächlich gezahlten Zahlungen in Höhe von 4 CZK für eine Mietperiode jedoch aufgrund eines Sachverständigengutachtens für angemessen gehalten habe, wonach ein solcher Preis von Miete am gegebenen Ort und zur gegebenen Zeit und üblich zu vergleichbaren Konditionen.

Das Landgericht lehnte die darauffolgende Berufung des Beschwerdeführers mit der Begründung ab, dass das in Rede stehende Gutachten die Höhe des üblichen Preises zutreffend ermittelt habe und es daher nicht erforderlich sei, den aktuellen (vertraglichen) Preis für die Nutzung der Sache zu berücksichtigen. Als Antwort auf die Berufung des Klägers stellte das Oberste Gericht fest und wiederholte, ähnlich wie das Landgericht, dass die Höhe der Geldentschädigung wegen ungerechtfertigter Bereicherung unter Berücksichtigung der üblichen Höhe des für die Nutzung derselben oder einer ähnlichen Sache aufgewendeten Preises ermittelt werde an einem bestimmten Ort, zu einer bestimmten Zeit und unter vergleichbaren Bedingungen und lehnte die Berufung ab.

Mit seinem Urteil wies der Verfassungsgerichtshof die Verfassungsbeschwerde des Klägers zurück. Er begründete den Beschluss damit, dass die Gerichte ihren Anforderungen dadurch nachkamen, dass sie den Betrag der ungerechtfertigten Bereicherung unter anderem aus den Beträgen ableiteten, die üblicherweise an einem bestimmten Ort und in einer bestimmten Zeit für die Verwendung eines solchen Gegenstands aufgewendet wurden, üblicherweise in Form von mieten.

Záver

Die Regelung des § 2999 Abs. 2 BGB geht auf den Vorschlag des Europäischen Bürgerlichen Gesetzbuches zurück[1]., und obwohl es im tschechischen Recht seit mehr als 12 Jahren in Kraft ist, haben die Gerichte nicht immer auf seine Anwendung zurückgegriffen und halten sich an die aktuelle Rechtsprechung, nach der der Betrag der ungerechtfertigten Bereicherung für die Nutzung von Immobilien in der Vorliegen eines ungültigen Mietvertrages bestimmt anhand orts- und zeitübliche Preise zu vergleichbaren Konditionen, obwohl der später aufgelöste Vertrag einen Konsens der Vertragsparteien über den Wert der Leistung enthielt. Ich bin mit dieser Vorgehensweise der tschechischen Justiz nicht einverstanden, da der Zweck der Aufnahme dieser Bestimmung in das tschechische Zivilrecht meiner Meinung nach darin bestand, die Beweislage zu vereinfachen, das Verfahren zu beschleunigen und es auch wirtschaftlich zu machen.

Dabei berücksichtigen wir, dass ausschließlich der übliche Preis für die Nutzung einer Immobilie ermittelt wird Expertenmeinung, bedeutet es nicht nur für die Gerichte, sondern vor allem für die Verfahrensbeteiligten hohe Kosten für die Bearbeitung eines solchen Gutachtens, aber auch oft monatelange Wartezeiten auf dessen Erstellung. Darüber hinaus gewährleistet jedes einzelne Gutachten nicht, dass der darin festgelegte übliche Preis die einzig richtige Option ist, die von den Teilnehmern anschließend bestritten wird, und führt daher lediglich zur Erstellung zusätzlicher, diesmal überarbeiteter Gutachten, und die Geltendmachung von Rechtsbehelfen, was bedeutet, dass sich die Dauer des betreffenden Gerichtsverfahrens zur Feststellung der Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung für die Nutzung der Sache auf bis zu Jahre erstreckt.

Die Unkenntnis des § 2999 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches seitens der tschechischen Gerichte kann auf die Existenz des § 2999 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches zurückzuführen sein, wonach die Herausgabe des Gegenstands der ungerechtfertigten Bereicherung nicht erfolgt gut möglich, hat der Verarmte Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung in Höhe des üblichen Preises. Meiner Meinung nach muss der zweite Absatz der betreffenden Bestimmung jedoch so verstanden werden lex spezialisiert Liegt gemäß Absatz 1 ein Vertragsverhältnis mit einem vereinbarten Leistungswert vor, so ist bei Beendigung einer solchen Verpflichtung von dem so vereinbarten Wert und nicht vom üblichen Preis auszugehen, was nur dann gerechtfertigt ist, wenn die Vereinbarung der Vertragsparteien über die Höhe der Zahlung nie ausgehandelt und gleichzeitig auch nie eine Zahlung geleistet wurde. Die Bestimmungen des § 2999 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind auch in Fällen anzuwenden, in denen der Rechtsgrund für die Leistung nie bestand, der bereicherte Benutzer der Sache jedoch für eine gewisse Zeit ein Entgelt für deren Nutzung geleistet hat.

Source: epravo.cz

Sie benötigen Beratung zu einem Mietverhältnis? Haben Sie einen Mieter, der Ihnen die Miete nicht zahlt? Verweigert Ihr Vermieter die Beseitigung von Mängeln am Mietgegenstand? Wir werden Ihnen helfen!

Kontaktiere uns!

Das Team der Anwaltskanzlei Vych & Partners

[1]. Kunst. VII.-5:102 Absatz 3 DCFR (Entwurf eines gemeinsamen Referenzrahmens).