Die Unverletzlichkeit der Wohnung gehört zu den Grundfreiheiten des Menschen und ist im tschechischen Rechtsumfeld in Artikel 12 der Charta der Grundrechte und Grundfreiheiten (im Folgenden „Charta“ genannt) verankert. Artikel 12 Absatz 3 der Charta[1]. Es legt auch die Bedingungen fest, unter denen diese Freiheit eingeschränkt werden kann. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist ein Eingriff nur auf der Grundlage des Gesetzes zulässig, wenn er in einer demokratischen Gesellschaft erforderlich ist, und zwar unter anderem zum Schutz der Rechte und Freiheiten anderer. Ebenso ist die Aufenthaltsfreiheit in der Europäischen Menschenrechtskonvention in Artikel 8 geregelt. Eine etwaige Einschränkung beschränkt sich jedoch nur auf das Eingreifen einer staatlichen Behörde (öffentliche Behörde, „autorité publique“).[2]. was in der Natur der Konvention liegt.
Im Rahmen einer angeordneten Hausdurchsuchung dringen die Polizeibehörden meist gegen den Willen des Nutzers in die Wohnung ein. Die Polizei der Tschechischen Republik ist auch berechtigt, die Wohnung ohne Zustimmung des Nutzers zu betreten, wenn die Angelegenheit nicht aufgeschoben werden kann und das Betreten zum Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Personen oder zur Abwehr einer ernsthaften Gefahr für die öffentliche Ordnung und Sicherheit erforderlich ist.[3]. Weitere Fälle, in denen die Gesetze Einschränkungen der Wohnfreiheit vorsehen, sind beispielsweise eine Prüfung des technischen Zustands einer Immobilie durch die Baubehörde,[4]. Zugang zur Wohnung, wenn diese gewerblich genutzt wird, im Zusammenhang mit der Steuerprüfung,[5]. oder neuerdings auch die Kontrolle der Erfüllung von Pflichten im Bereich des Luftschutzes (sog. Kesselkontrolle).[6].
Die oben genannten Beispiele beziehen sich rein auf den Bereich der öffentlich-rechtlichen Eingriffe. Im Bereich des Privatrechts kann der Eigentümer die Wohnung (in der Regel handelt es sich um eine Wohnung) betreten, wobei die betroffene (beschränkte) Person der Nutzer der Wohnung ist. Die Unverletzlichkeit der Wohnung wird Personen gewährleistet, die über einen gültigen Rechtstitel zur Nutzung des gegebenen Raumes verfügen, unter bestimmten Umständen aber auch Personen ohne Rechtsanspruch.[7]. Der Wohnungseigentümer hat in zwei Fällen das Recht auf Zutritt zur Wohnung. 1) wenn der technische Zustand der unbeweglichen Sache dies erfordert, d. h. die Notwendigkeit ihrer Reparatur oder Wartung[8]. 2) sofern gesetzliche Umstände dies erfordern. Wir werden näher auf diese rechtlichen Umstände eingehen.
Laut Ustan. § 2233 des Gesetzes Gemäß dem Gesetz Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch in der jeweils gültigen Fassung (im Folgenden „Bürgerliches Gesetzbuch“ genannt) ist der Mieter verpflichtet, dem Eigentümer innerhalb von drei Monaten vor Ende des Mietverhältnisses Zugang zum Mietgegenstand zu gewähren, zum Zwecke der Besichtigung anderer Mietinteressenten. Meines Erachtens gilt die genannte Regelung sinngemäß auch für den Fall des Wohnungsverkaufs. Beabsichtigt der Eigentümer daher, die Wohnung zu verkaufen, ist der Mieter verpflichtet, Besichtigungen auch dann zu ermöglichen, wenn der Mietvertrag noch nicht ausläuft. Natürlich lässt sich eine dreimonatige Frist bis zum Verkauf der Wohnung nicht verlässlich festlegen, es muss auf eine „angemessene“ Frist geachtet werden. Die Aktivierung der Verpflichtung des Mieters, Besichtigungen der Wohnung zu ermöglichen, und andererseits des Rechts des Eigentümers, Besichtigungen durchzuführen, soll in dem Moment erfolgen, in dem der Eigentümer eine ernsthafte Absicht hat, die Immobilie zu verkaufen. Die Möglichkeiten, einen solchen Moment nachzuweisen, werden natürlich begrenzt sein. Die Absicht kann beispielsweise durch den Abschluss des entsprechenden Maklervertrages oder durch die Veröffentlichung einer Anzeige zum Ausdruck gebracht werden.
Das Problem entsteht, wenn der Nutzer (Mieter) dem Eigentümer den Zutritt zur Wohnung verweigert. In einer Situation, in der der Eigentümer aufgrund eines auslaufenden Mietvertrags eine Besichtigungserlaubnis verlangt, ist es am einfachsten, zu warten, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung verlässt. Läuft der Mietvertrag jedoch weiter und der Eigentümer möchte die Wohnung verkaufen, ist ein solcher Moment nicht in Sicht.
Leider gibt es für eine solche Situation keine flexible Lösung. Wie oben erwähnt, hat die Polizei der Tschechischen Republik keine Möglichkeit, dem Wohnungseigentümer bei der Vorgehensweise zu helfen, da es sich hierbei nicht um Fälle handelt, die nicht verzögert werden können. Es wird auch nicht empfohlen, dass der Eigentümer der Wohnung gegen den Willen des Nutzers die Wohnung eines anderen betritt. Gemessen an den Maßstäben konkurrierender Grundrechte und Grundfreiheiten geht der Schutz der Wohnung dem Schutz des Eigentums vor.[9]. Der Eigentümer wäre somit dem Risiko strafrechtlicher Sanktionen wegen Verletzung der Wohnungsfreiheit ausgesetzt.[10].
Es liegt auf der Hand, dass die Weigerung, dem Eigentümer die Wohnung zu überlassen, sei es wegen der beabsichtigten Weitervermietung oder des Verkaufs, negative Auswirkungen auf das Eigentum des Eigentümers haben wird. Die Unmöglichkeit einer Besichtigung durch den Interessenten verzögert den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und mindert auch den Preis der Wohnung (insbesondere im Falle eines Verkaufs). Der Eigentümer ist daher berechtigt, den Nutzer der Wohnung auf Ersatz des entstandenen Schadens in Höhe der Differenz zwischen dem erzielten Kaufpreis und dem Kaufpreis zu verklagen, den der Eigentümer im möglichen Fall am Markt erzielen könnte Besichtigungen der Wohnung. Oder in Form von entgangenen Mieteinnahmen.
Eine weitere Möglichkeit, den Verstoß gegen die Pflicht zur Besichtigung der Wohnung zu klären, besteht in der Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses. Verletzung der Pflichten des Mieters aus der Satzung. § 2233 BGB, insbesondere eine wiederholte, stellt einen groben Verstoß gegen seine Pflichten dar und ist daher ein berechtigter Kündigungsgrund im Sinne des Gesetzes. § 2288 Abs. 1) Buchstabe a) Bürgerliches Gesetzbuch[11]. Entscheidet sich der Wohnungseigentümer nicht für eine Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses, besteht auch die Möglichkeit, eine zivilrechtliche Erfüllungsklage einzureichen. Beide Lösungen bedeuten jedoch, dass sich der Verkauf der Immobilie um mindestens einige Monate verschiebt.
Ständig gilt es, ein Gleichgewicht zwischen dem Schutz des Eigentumsrechts einerseits und dem Schutz der Wohnfreiheit andererseits zu finden. Es stellt sich jedoch die Frage, ob der Eigentümer einer Immobilie auch gegen den Willen des Nutzers Zugang zu seinem Eigentum haben sollte, wenn er hierfür einen berechtigten Grund hat. Artikel 12 Absatz 3 der Charta ermöglicht eine solche rechtliche Regelung.
Quelle: epravo
Das Team der Anwaltskanzlei Vych & Partners, s.r.o
[1]. Artikel 12 Absatz 3 der Charta: „Andere Eingriffe in die Unverletzlichkeit der Wohnung dürfen gesetzlich nur zulässig sein, soweit sie in einer demokratischen Gesellschaft erforderlich sind, um das Leben oder die Gesundheit von Personen zu schützen, die Rechte und Freiheiten anderer zu schützen, oder zur Abwehr einer ernsthaften Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung.“ Wird die Wohnung auch für geschäftliche oder sonstige wirtschaftliche Zwecke genutzt, können solche Eingriffe gesetzlich zulässig sein, auch wenn sie zur Erfüllung öffentlicher Verwaltungsaufgaben erforderlich sind.“
[2]. Artikel 8, Absatz der Europäischen Menschenrechtskonvention: „Eine staatliche Behörde kann die Ausübung dieses Rechts nicht beeinträchtigen, es sei denn, dies steht im Einklang mit dem Gesetz und ist in einer demokratischen Gesellschaft im Interesse der nationalen Sicherheit, der öffentlichen Sicherheit usw. erforderlich wirtschaftliches Wohlergehen des Landes, die Verhütung von Unruhen und Kriminalität, der Schutz der Gesundheit oder der Moral oder der Schutz der Rechte und Freiheiten anderer.“ („Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice Das Recht, das dieser Ingenieur hat, ist dem Gesetz vorherrschend und er stellt eine Maßeinheit dar, die in einer demokratischen Gesellschaft der nationalen Sicherheit, der öffentlichen Sicherheit, der Wirtschaft des Landes usw. verpflichtet ist „Verteidigung der Ordnung und zur Verhütung von Straftaten, zum Schutz der Gesundheit oder der Moral, oder zum Schutz der Freiheit und Freiheit.“
[3]. Siehe Ustan. § 40 Absatz 1 Nr. 273/2008 Slg. über die Polizei der Tschechischen Republik in der geänderten Fassung: „Ein Polizeibeamter ist befugt, ohne Zustimmung des Benutzers eine Wohnung, einen anderen Raum oder ein Grundstück zu betreten und die erforderlichen Handlungen vorzunehmen.“ Handlungen oder sonstige Maßnahmen dort nur dann, wenn die Sache nicht aufgeschoben werden kann und das Betreten zum Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Personen oder zur Abwehr einer ernsthaften Gefahr für die öffentliche Ordnung und Sicherheit erforderlich ist.“
[4]. Siehe Ustan. § 172 Absatz 3 des Gesetzes Nr. 183/2006 Slg., Baugesetz, in der jeweils gültigen Fassung
[5]. Siehe Ustan. § 81 Absatz 1 des Gesetzes Nr. 280/2009 Slg., Abgabenordnung, in der jeweils gültigen Fassung
[6]. Siehe Ustan. § 17 Absatz 2 des Gesetzes Nr. 201/2012 Slg. zum Luftschutz, in der jeweils gültigen Fassung
[7]. Siehe EGMR-Entscheidung McCann gegen Vereinigtes Königreich, Urteil vom 13, Nr. 5/2008 § 19009: Der Antragsteller hat das Recht verloren, die Wohnung nach nationalem Recht zu nutzen]: „…Zuhause kann ein Ort sein, zu dem die Bewohner verfügt nicht über einen gültigen Rechtstitel…“ [, § 04: Der Beschwerdeführer hat das Nutzungsrecht an der Wohnung nach Landesrecht verloren].
[8]. Siehe Ustan. § 2219 des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, in der jeweils gültigen Fassung
[9]. Siehe hier das Urteil des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik vom 15. Februar 02, Aktenzeichen. Stempel 2005 Cdo 22/863: „...die Möglichkeit des Eingriffs in das Recht auf Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung muss (vorbehaltlich der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen) unmittelbar im Gesetz verankert sein und kann daher z. B. nicht indirekt abgeleitet werden.“ , aus dem Eigentumsrecht eines anderen, die Sache zu nutzen (vgl. das Verhältnis des Hauseigentümers und des Mieters der Wohnung).“
[10]. Siehe Urteil des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik vom 23. November 11, Aktenzeichen. Stempel 2016 Tdo 8/1537: „Diese Bestimmung schützt jeden berechtigten Benutzer, insbesondere den Mieter eines Hauses, einer Wohnung oder einer anderen Wohnräumlichkeit, also nicht nur den Eigentümer, gegen jedermann (einschließlich des Eigentümers). Das unbefugte Eindringen in die Wohnung eines anderen ist unerlaubt, ohne Zustimmung oder gegen den Willen des berechtigten Benutzers das Betreten eines Hauses, einer Wohnung oder eines anderen Wohnraums sowie der dazugehörigen Zubehörteile, die in die Freiheit der Wohnung eingreifen eines anderen."
[11]. Siehe Kommentar zu ustan. § 2288 des Bürgerlichen Gesetzbuches, verfügbar in der elektronischen Datenbank ASPI
