In der Rechtspraxis sind viele Fälle bekannt, in denen ein öffentlich zugängliches Register der Mitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften sowohl der Laien- als auch der Fachöffentlichkeit das Leben erleichtern würde. Dieser Beitrag widmet sich Überlegungen zu den Gründen für und gegen eine solche Lösung.

Die im Handelsregister eingetragenen Sachverhalte für Kapitalgesellschaften richten sich nach § 120 des Gesetzes. Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch in der jeweils gültigen Fassung (im Folgenden „Bürgerliches Gesetzbuch“ genannt) sowie der nachfolgende § 48 des Gesetzes. Nr. 304/2013 Slg., über öffentliche Register juristischer und natürlicher Personen, in der jeweils gültigen Fassung (im Folgenden „ZVR“ genannt). Angaben zu den Genossenschaftsmitgliedern und der Höhe ihrer Anteile gehören nicht zu den abschließend aufgeführten erfassten Daten. Da das Public Records Act in den Bereich des öffentlichen Rechts fällt, gilt der Grundsatz „Was nicht erlaubt ist, ist verboten“. Daher sind Genossenschaften nicht berechtigt, die Eintragung ihrer Mitglieder in das öffentliche Register zu verlangen, selbst wenn sie dies selbst wollten. Ausnahmen von der allgemeinen Regel betreffen die Möglichkeit, ein Pfandrecht an einem Genossenschaftsanteil im Handelsregister einzutragen, sowie Verbote der Belastung oder Veräußerung als dingliche Rechte [1]. Damit eine Eintragung in das öffentliche Register möglich ist, ist es logischerweise notwendig, die Aktie, die Gegenstand des jeweiligen Rechts ist, und ihren Inhaber einzutragen. Das Oberste Gericht in Prag hat sich bereits zu der Möglichkeit einer solchen Registrierung geäußert [2].: „Soll ein Pfandrecht an einem Genossenschaftsanteil in das Handelsregister eingetragen werden, müssen gleichzeitig das Genossenschaftsmitglied, dessen Anteil verpfändet wird, und der verpfändete Genossenschaftsanteil in das Handelsregister eingetragen werden.“

Wann würde ein öffentliches Register helfen?

In der Tschechischen Republik vollzieht sich noch immer die Umwandlung des Wohnungseigentums vom öffentlichen zum privaten Eigentum. Nach einem sehr häufigen Szenario werden kommunale Wohnungen bzw Das gesamte Haus wurde in der ersten Phase zu diesem Zweck in das Eigentum neu gegründeter Wohnungsbaugenossenschaften überführt. Anschließend beginnt der schrittweise Übergang der Einheiten in das Eigentum der Mieter – Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaften. Diese Übergangsphase (oder genauer gesagt die Übergangsphase) kann je nach den finanziellen Möglichkeiten der Genossenschaftsmitglieder mehrere Jahre dauern. Während dieser Zeit existieren im selben Haus „genossenschaftliches Eigentum“ und „persönliches Eigentum“ an Einheiten nebeneinander. Bis zur Übertragung der letzten Wohneinheit kann die Wohnungsbaugesellschaft weder aufgelöst noch liquidiert werden. Daher bleibt die Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft bestehen, auch gegenüber denjenigen Personen, die die Wohnung bereits als „Eigentum“ erworben haben. Der entscheidende Moment ist der Verkauf der „persönlichen“ Einheit an eine andere Person. Bei dieser Weiterübertragung unterbleibt regelmäßig die Übertragung der Mitgliederrechte und -pflichten auf den Genossenschaftsanteil. Dies führt zu dem unerwünschten Phänomen, dass eine Person, die mit dem jeweiligen Haus eigentlich nichts zu tun hat, Mitglied der Wohnungsbaugesellschaft bleibt. Ein Genossenschaftsmitglied zieht aus und hat (seiner Überzeugung nach) keinen Grund, irgendjemandem seine neue Adresse mitzuteilen. Die Wohnungsbaugesellschaft wird realistischerweise nicht in der Lage sein, Einladungen zu Mitgliederversammlungen auszuliefern, und die gesamte Situation kann dazu führen, dass es chronisch unmöglich ist, bei Mitgliederversammlungen ein Quorum zu erreichen. Wenn die Genossenschaftsmitglieder im öffentlichen Register eingetragen wären, würde sich der Wechsel ihres Wohnsitzes dank des neuen Informationssystems darin widerspiegeln, auch ohne dass ein diesbezüglicher Antrag beim Registergericht eingereicht werden müsste.

Es lohnt sich zu überlegen, ob diese unbefriedigende Situation nicht mit Hilfe von Ustan elegant gelöst werden könnte. §1106 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach: „Wer Eigentumsrechte erwirbt, erwirbt auch die Rechte und Pflichten, die mit der Sache verbunden sind.“ Doch inwieweit sind die Rechte und Pflichten der Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft mit dem Eigentum an der Wohneinheit verknüpft? Meiner Meinung nach nicht stark genug. Erstens halte ich eine Art „automatische“ Übertragung der Mitgliederrechte und -pflichten in Genossenschaften für unmöglich. Ein solches Vorgehen würde den gesetzlichen Anforderungen an die Formalitäten des Übertragungsvertrags widersprechen. Es kann auch Situationen geben, in denen es zweckmäßig oder unmittelbar notwendig ist, die Mitgliedschaft des ursprünglichen Mitglieds auch nach der Übertragung der Einheit in das „persönliche Eigentum“ des Genossenschaftsmitglieds und der anschließenden Übertragung der Einheit in das Eigentum von aufrechtzuerhalten ein Dritter. Ein Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft kann berechtigt sein, mehrere Wohnungen zu mieten. Der Verkauf einer Einheit kann nicht automatisch die Übertragung aller Mitgliedschaftsrechte und -pflichten in vollem Umfang auf den Käufer bedeuten. Die mit der Mitgliedschaft des ursprünglichen Eigentümers verbundenen Rechte und Pflichten müssen weiterhin bestehen bleiben, da Inhalt dieser Rechte und Pflichten nicht nur die Vermietung einer Wohnung, sondern auch das allgemeine Mitwirkungs- und Einflussrecht auf den Betrieb der gesamten Genossenschaft ist. Ein nicht unerheblicher Betrag kann auch der Anteil am Liquidationssaldo der Wohnungsbaugesellschaft sein.

Beim derzeitigen Stand der Gesetzgebung halte ich eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über die Übertragung von Mitgliedsrechten und -pflichten weiterhin für erforderlich.

Negativ schreiben

Die Folge der möglicherweise eingeführten Pflicht zur Eintragung von Mitgliedern von Wohnungsgenossenschaften in öffentliche Register wird zweifellos eine Vergrößerung der Aufgaben der Registergerichte und eine Erhöhung der Kosten für die Übertragung von Rechten und Pflichten in Genossenschaften aufgrund der zu erwartenden Verwaltungsgebühr sein. Weitere Nachteile sehe ich nicht.
Es liegt an jedem, zu überlegen, ob er einem Minimalstaat oder einem eher paternalistischen Staat zuneigt. Wäre es nicht ausreichend, dass die Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaften insbesondere durch die Vorstände der Wohnungsbaugenossenschaften oder durch die Rechtsberater, die die Übertragungsverträge abschließen, ordnungsgemäß über die Folgen der Veräußerung der Wohneinheiten aufgeklärt werden? Ob man den Weg der öffentlichen Unterstützung für diesen Bereich des Privatlebens einschlagen soll.

Quelle: epravo Magazine 2/2017

Das Team der Anwaltskanzlei Vych & Partners, s.r.o

[1].  stoppen § 48 Absatz 1 Buchstabe f) und g) ZVR
[2].  Beschluss des Obersten Gerichtshofs in Prag vom 25. Februar 2, Nr. Stempel 2014 Cmo 14/354