Am 7. Dezember 2022 wurde es in der Gesetzessammlung veröffentlicht Gesetz Nr. 374/2022 Slg. zur Änderung des Gesetzes Nr. 634/1992 Slg. über Verbraucherschutz, in der jeweils gültigen Fassung, und Gesetz Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch (im Folgenden „OZ“ genannt) in der jeweils gültigen Fassung. Diese lang erwartete Änderung, die am 6. Januar 2023 in Kraft tratUnter anderem werden die Bestimmungen zur Geltendmachung der Gewährleistung und der Rechte aus Baumängeln geändert. Mängel sind ein häufiger Grund für Streitigkeiten in der Baubranche. Nachfolgend gehen wir auf die Änderungen im Zusammenhang mit dem Bauvertrag, dessen Gegenstand Immobilien sind, und dem Vertrag über den Kauf von Immobilien ein.
Gewährleistung und Konstruktionsmängel
Im Allgemeinen ist der Kunde, bzw Die gesetzlich bestimmten Rechte gehören dem Käufer Rechte aus mangelhafter Leistung, was außerdem dazu neigt, zu sein ergänzt durch eine Garantievereinbarung. Die Vereinbarung einer Garantie erfolgt jedoch völlig freiwillig und hängt nur vom Willen der Parteien (insbesondere des Willens des Auftragnehmers oder Verkäufers) ab, ob sie eine Garantie übernehmen, die über den Rahmen der gesetzlichen Verpflichtungen hinausgeht, d. h. die Zufriedenheit der anderen Vertragspartei darüber hinausgeht Umfang der gesetzlichen Rechte aus mangelhafter Leistung. Unter Gewährleistung verstehen wir die Tatsache, dass die Sache für einen bestimmten Zeitraum (Gewährleistungsfrist) für den üblichen Gebrauch geeignet ist oder die üblichen Eigenschaften beibehält. Es kann also sein, dass die Sache zum Zeitpunkt des Verkaufs einwandfrei war und der Mangel erst später aufgetreten ist.
Zunächst ist zu prüfen, ob und wie die Mängelhaftung im Vertrag über das Werk, bei dem es sich um Immobilien handelte, geregelt wurde der Kaufvertrag für die Immobilie und ob dieser ausgehandelt wurde Garantie für die Qualität der Arbeit, bzw Kaufgegenstand. Die Haftung für Sachmängel bleibt gemäß OZ grundsätzlich bestehen 5 Jahre und gilt für versteckte Mängel, also Mängel, die das Gebäude zum Zeitpunkt der Übergabe bereits aufwies, die sich aber erst später zeigen. Die Länge kann jedoch vertraglich geändert werden. Das Aushandeln einer Qualitätsgarantie ist gesetzlich nicht verpflichtend. Es kommt also darauf an, ob die Beschaffenheitsgarantie im Vertrag mit dem Auftragnehmer oder Verkäufer vereinbart wurde oder nicht.
Ein Teil der Änderungen an der OZ bezieht sich darauf Qualitätsgarantien. Die Bestimmung zur Qualitätsgarantie wird präzisiert, um Artikel 17 zu entsprechen Richtlinie 2019/771 über gewerbliche Garantien[1].. Die Qualitätsgarantie ist definiert als einseitige rechtliche Schritte Bürge, der sich verpflichtet, dem Erwerber eine bestimmte Leistung zu erbringen, wenn der Leistungsgegenstand bestimmte Eigenschaften nicht aufweist. Inhalt der Garantie kann insbesondere sein: das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, die Sache umzutauschen, zu reparieren oder eine andere Dienstleistung zu erbringen, die mit der Behebung des mangelhaften Zustands der Kaufsache verbunden ist. Hierbei handelt es sich um eine freiwillige Selbstverpflichtung des Garantiegebers, es bleibt ihm also überlassen, welche Verpflichtungen er im Rahmen der Garantie eingeht. Garantiert der Hersteller, dass der Artikel seine Funktion und Leistung bei normalem Gebrauch über einen bestimmten Zeitraum beibehält, ist der Anbieter im Rahmen der Garantie stets verpflichtet, den Artikel zumindest zu reparieren oder auszutauschen. Dies hindert ihn nicht daran, sich zu weiteren Leistungen zu verpflichten.
Es gab auch mehrere terminologische Änderungen, in § 2115 OZ das Wort „der Verkäufer„ ersetzt durch die Worte ,,Garantiegeber". Dem wird Rechnung getragen Der Bürge kann auch eine andere Person als der Verkäufer sein, insbesondere des Herstellers, was in der alten Gesetzgebung nicht berücksichtigt wurde. Neu heißt es in § 2117 BGB auch: „Der Käufer hat innerhalb der durch die Länge der Gewährleistungsfrist bestimmten Frist einen unter die Gewährleistung fallenden Mangel dem Gewährleistungsgeber anzuzeigen, § 1921 und § 1922 gelten sinngemäß.“. Nach diesen Bestimmungen kann das Recht aus mangelhafter Leistung gerichtlich geltend gemacht werden, wenn zuvor rechtzeitig gerügt wird. Hat der Erwerber den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt und beanstandet der Veräußerer dies gerichtlich, wird das Gericht dem Erwerber das Recht nicht zuerkennen.
Rechte aus mangelhafter Leistung
Unabhängig davon, ob das Verhältnis zwischen den Parteien auf einem Kaufvertrag über eine Immobilie oder einem Werkvertrag beruht, dessen Gegenstand eine Immobilie ist (einschließlich eines Vertrags über die Verbesserung einer Immobilie und eines Vertrags über die Errichtung, Reparatur oder Änderung). eines Gebäudes), sieht das Gesetz die Haftung des Verkäufers vor, oder der Auftragnehmer für Mängel, die an der Immobilie auftreten.
Die Rechte des Auftraggebers aus Mängeln des Bauwerkes sind in der OZ zum einen in ihren Bestimmungen zum Werkvertrag geregelt, wobei sich Mängel des Werkes in der Regel auf die §§ 2615–2619 und Mängel des Bauwerkes beziehen insbesondere §§ 2629–2630. Für Mängel des Werks gelten einige Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Kaufvertrag, nämlich §§ 2099–2112 (für Rechte des Kunden aus mangelhafter Leistung) und §§ 2113–2117 (Sachgewährleistung) sinngemäß.
Wenn der Werkvertrag mit dem Verbraucher geschlossen wurdegilt der neue § 2629 Abs. 3 BGB, der bestimmt: „Zeigt sich innerhalb von 2 Jahren nach der Abnahme ein Mangel, so wird davon ausgegangen, dass das Gebäude bereits bei der Abnahme mangelhaft war, es sei denn, die Art des Mangels schließt dies aus. Diese Frist gilt nicht für den Zeitraum, in dem der Kunde das Gebäude nicht nutzen kann, wenn er den Mangel zu Recht gerügt hat.. Die Position des Verbrauchers ist daher in den ersten 2 Jahren günstiger, da die Beweislast beim Auftragnehmer liegt, der nachweisen muss, dass das Gebäude bereits bei der Abnahme nicht mangelhaft war. Gemäß Absatz 1 der oben zitierten Bestimmung „Das Gericht gewährt dem Kunden kein Recht aus einem versteckten Mangel er schimpfte nicht ohne unangemessene Verzögerung nachdem er es mit der gebotenen Sorgfalt hätte feststellen können, spätestens jedoch fünf Jahre nach Übernahme des Gebäudes, wenn die Gegenpartei einwendet, dass der Mangel nicht rechtzeitig angezeigt wurde. Gleiches gilt für einen versteckten Mangel der Projektdokumentation und sonstiger gleichartiger Leistungen..
Die gleiche Regelung ist im Kaufvertrag für Immobilien verankert, wobei § 2129 des Bürgerlichen Gesetzbuches um Absatz 3 ergänzt wird, wonach „wenn der Käufer Verbraucher ist und Zeigt sich der Mangel innerhalb von 2 Jahren ab Übergang der Schadensgefahr an der Sache auf den Käufer, so wird davon ausgegangen, dass die unbewegliche Sache bereits zum Zeitpunkt des Übergangs der Schadensgefahr mangelhaft war, es sei denn, die Art des Mangels schließt dies aus. Diese Frist gilt nicht für den Zeitraum, in dem der Käufer die Sache nicht nutzen kann, sofern er den Mangel zu Recht gerügt hat.“ Sie ergänzt diese Bestimmung sowie den Werkvertrag Für die Haftung des Verkäufers für versteckte Baumängel gilt eine allgemeine Frist von 5 Jahren.
Záver
Wenn wir das oben Gesagte zusammenfassen, ist in den ersten 2 Jahren die Position des Immobilienkäufers bzw für den Auftraggeber des Bauwerks bei der Geltendmachung von Mängelrechten günstiger, da die genannte widerlegliche Vermutung der Mangelhaftigkeit des Bauwerks gilt, in den folgenden 3 Jahren jedoch der Käufer, bzw Der Kunde hat die Möglichkeit, einen Mangel des Bauwerks geltend zu machen, ihm bleibt jedoch der Nachweis überlassen, dass es sich um Mängel handelt, die das Bauwerk bereits zum Zeitpunkt des Übergangs der Schadensgefahr aufwies, oder bei Abnahme, die unserer Meinung nach für den Käufer nicht ganz einfach oder günstig sein wird, oder Auf ein Gutachten wird der Bauherr kaum verzichten können.
Source: construction.cz
Sie haben eine Immobilie gekauft, die Mängel aufweist? Sie haben ein schlüsselfertiges Haus bestellt, aber das Haus ist nicht so, wie es hätte sein sollen? Sie sind sich nicht sicher, was die Garantie abdeckt? Wir beraten Sie!
Mgr. Lucie Špičková, Rechtsanwaltin
[1]. RICHTLINIE (EU) 2019/771 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 20. Mai 2019 über bestimmte Aspekte von Verträgen über den Warenkauf, zur Änderung der Verordnung (EU) 2017/2394 und der Richtlinie 2009/22/EG sowie zur Aufhebung der Richtlinie 1999/ 44/EG
